Rénover, améliorer, adapter le parc privé de logements : une banque de la rénovation pour faire face aux besoins considérables et croissants de financements

Yannick Borde, président de Procivis, les sénatrices Amel Gacquerre et Marianne Margaté, Danielle Dubrac (présidente de l’UNIS) et Kosta Kastrinidis (directeur des prêts de la Banque des Territoires), ont remis aujourd’hui aux ministres Éric Lombard (Économie et Finances) et Valérie Létard (Logement) les conclusions de leur mission sur la création d’une « banque de la rénovation ».

« Face à l’urgence écologique, sociale et économique, d’entretenir le bâti existant, nous avons aujourd’hui l’opportunité collective d’agir. Cette banque de la rénovation est une réponse concrète et pragmatique pour accélérer la transformation du parc privé, en mobilisant les forces du secteur bancaire et des acteurs de terrain. » – Yannick Borde, président du réseau Procivis.

Un enjeu majeur : 96 milliards d’euros par an d’ici 2030

La mission a évalué à 96 milliards par an, à partir de 2030, le marché des travaux de rénovation, d’adaptation et d’amélioration de l’habitat privé, soit un besoin d’investissement supérieur de 12 milliards à la situation actuelle. Au moins 10 millions de logements classés E, F ou G doivent être rénovés d’ici 2034, auxquels s’ajoutent 2,3 millions d’adaptations au vieillissement, sans compter l’indispensable lutte contre le logement indigne et l’entretien du bâti existant, ou encore l’adaptation des logements au changement climatique.

Dans un contexte de grande tension sur les finances publiques, ces investissements devront nécessairement trouver une solution privée de financement. Il y a donc un enjeu majeur à aider les banques à déployer pleinement leur offre.

Des angles morts dans l’offre de financement

Après une cinquantaine auditions d’acteurs publics et privés, la mission identifie deux publics insuffisamment couverts par le financement bancaire : d’abord les copropriétés pour lesquelles seulement deux établissements (Caisse d’Épargne IDF et Domofinance) proposent des prêts spécifiques, mais toujours sur la base d’une approche individualisée du risque ; et les propriétaires modestes ou âgés qui pour une grande part ne répondent pas aux critères d’éligibilité des banques.

Par ailleurs, il n’existe quasiment pas d’offre de préfinancement des aides alors qu’il est un levier incontournable de l’engagement des travaux, notamment en copropriété.

Une solution pragmatique : un instrument mutualisé

Plutôt que de créer une nouvelle banque publique, la mission préconise un outil mutualisé entre banques privées volontaires : la « banque de la rénovation ». Celle-ci ciblerait prioritairement le marché des copropriétés, notamment par la distribution massive du nouveau prêt collectif à adhésion simplifiée (loi du 9 avril 2024), une offre de préfinancement systématique des aides publiques et un dispositif partenarial qui permettrait entre autres de garantir la performance des travaux.

L’instrument mutualiserait les coûts de développement informatique, la formation spécialisée et la gestion des risques spécifiques aux copropriétés, tout en s’appuyant sur les réseaux d’acteurs existants : syndics, AMO, sociétés de tiers-financement, réseaux d’information, etc.

Plusieurs scénarios opérationnels

Le rapport propose différentes modalités de mise en œuvre, du service mutualisé à la création d’un établissement financier spécialisé, depuis une structure « souche » ou à travers une création ex-nihilo.

Cette approche partenariale et mutualisée vise à baisser et maîtriser le niveau de risque des banques et ainsi à mobiliser plus efficacement leur capacité de financement sur ce marché très particulier – mais aux enjeux économiques, écologiques et sociaux considérables – de la rénovation et de l’amélioration des logements.