jeudi 21 avril 2022
« COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES : MIEUX RÉPONDRE À L’URGENCE »
Communiqué de presse
Le 14 avril 2022
SUITE À LA PUBLICATION DU RAPPORT DE LA COUR DES COMPTES :
« COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES : MIEUX RÉPONDRE À L’URGENCE »
Le collectif QualiSR en première ligne
Dans un rapport mis en ligne le 30 mars 2022, la Cour des comptes se penche sur l’efficacité de la réponse publique aux dysfonctionnements des copropriétés, et sur les conditions d’une détection précoce, seule de nature à éviter des traitements curatifs lourds, forts consommateurs de fonds publics. La cohérence des dispositifs de lutte contre la dégradation des copropriétés – judiciaires avec la procédure de sauvegarde et l’administration provisoire sous le contrôle du juge, et civils : OPAH, Plans de sauvegarde, ou ORCOD, sous le pilotage des collectivités – est questionnée, de même que les rôles respectifs des acteurs : ANAH, ANRU, opérateurs, collectivités, Etat, bailleurs sociaux et professionnels de la gestion.
Sans surprise, le rôle des syndics de copropriété est mis en avant, appelant à une meilleure sensibilité aux premiers signes de fragilisation qui ne sont pas seulement les impayés.
1. Un constat en partie partagé sur le rôle central du syndic
La Cour des comptes cite notamment la typologie des critères de fragilisation des copropriétés portée par l’Association QualiSR, qui a construit à l’intention des syndics professionnels un référentiel dédié à la gestion des copropriétés difficiles. La démarche engagée par le collectif QualiSR s’appuie entre autres sur les acquis de la recherche universitaire concernant les processus de dégradation des copropriétés, et la Cour des Comptes cite à juste titre la modélisation des cycles de dégradation et valorisation des copropriétés formulée dans une récente thèse universitaire (Eva Simon : L’action publique locale sur les copropriétés dégradées – thèse de doctorat, Université de Grenoble-Alpes 2017).
Or, la gestion a longtemps été absente ou invisible pour les collectivités territoriales. Pourtant, nous savons tous que les difficultés de gestion sont la plupart du temps au cœur des processus de dégradation des copropriétés. A contrario, ce n’est qu’à la double condition d’une saine gestion et d’une gouvernance rétablie qu’un syndicat de copropriétaires peut espérer sortir des difficultés.
C’est précisément sur cette prise de conscience que s’est constitué le collectif QualiSR, à la suite de réflexions menées en commun par les organisations professionnelles (UNIS, FNAIM, Procivis- Immo de France et USH pour les organismes de logement social ayant développé une activité de syndic), des associations représentant les copropriétaires (l’ARC et la Fondation Abbé Pierre), les pouvoirs publics (Anah et Ministère du logement) et des opérateurs de l’Habitat (fédération Soliha, Urbanis…). Ces travaux ont confirmé la conviction de la nécessité de faire émerger une catégorie de syndics spécialisés, positionnés comme tiers de confiance, car les plus à même de :
- porter une vision prospective et patrimoniale de la copropriété.
- lutter contre le phénomène de démobilisation et de déresponsabilisation des acteurs de la copropriété.
2. Une certification pour reconnaître et valoriser une spécialisation des syndics
Alors que la Cour des comptes regrette que de trop nombreux syndics professionnels ne soient pas suffisamment formés à la prévention précoce des difficultés, il est essentiel que l’investissement de ceux qui se sont impliqués dans l’accompagnement et le redressement des copropriétés en difficulté soit valorisé, identifié et reconnu par les pouvoirs publics.
C’est pour cela que, l’association QualiSR, a mis en place une certification de services « Syndic Prévention Redressement® » délivrée par un organisme certificateur agréé COFRAC sur la base d’un référentiel exigeant (35 chapitres et plus de 200 critères d’audit). Cette démarche a connu un succès notable, car malgré la crise sanitaire, depuis sa création, 11 syndics ont été certifiés (dont deux organismes HLM) et 30 sont aujourd’hui en position de l’être à brève échéance.
Identifier très en amont les difficultés des copropriétés et arrêter quand il est encore temps la spirale de leur dégradation est plus que jamais nécessaire. Forts de leur expérience, les syndics certifiés QualiSR sont parmi les mieux outillés pour en détecter précocement les dysfonctionnements, non pas uniquement sur le seul indicateur du taux d’impayés de charges, mais sur un ensemble de paramètres que le référentiel promu par le collectif QualiSR a identifié et objectivé.
3. Les moyens de réduire le temps long du redressement des copropriétés
Durant cette dernière mandature, le gouvernement a incontestablement pris la mesure du phénomène de dégradation des copropriétés et de son ampleur. Il a engagé des arbitrages budgétaires qui ont permis notamment d’initier le Plan Initiative Copropriétés (PIC), et a abondé les financements dans le cadre du Plan de Relance. Les dispositifs MaPrimeRénov’ et les aides à l’accessibilité sont aussi de puissants leviers de prévention des difficultés pour les copropriétés et les copropriétaires. Mais l’efficacité de cette politique publique doit s’analyser dans le temps long de la gestion de la copropriété, sans commune mesure avec celui de la maison individuelle où les prises de décisions sont rapides car ne souffrant pas de la mobilisation d’un collectif de copropriétaires aux intérêts par nature hétérogènes.
1. Améliorer les dispositifs d’alerte et de redressement
L’association QualiSR abonde dans le sens de la Cour des comptes lorsqu’elle souligne que la coopération entre acteurs privés et publics “ne semble pas aller de soi ni au moment de la procédure d’alerte, ni dans le cadre des procédures civiles spécifiques”. La fragilisation des copropriétés constitue en effet l’angle mort des politiques de renouvellement urbain ; les copropriétés sont souvent livrées à leur sort. Certes, des dispositifs existent pour les copropriétés les plus dégradées, mais souvent trop tardifs et complexes, ils ciblent les difficultés déjà solidement ancrées. Les collectivités territoriales doivent être incitées à créer, si elles ne l’ont pas encore fait, des cellules spécialisées sur l’observation des copropriétés en liaison avec les syndics en activité sur leur territoire, et à mettre en place des dispositifs de prévention dans le cadre des Programmes locaux de l’habitat (PLH).
Sur les procédures de redressement, les constats de la Cour des comptes sont partagés :
- Les administrateurs chargés du redressement judiciaire des copropriétés placées en administration provisoire ne sont que trop peu spécialisés dans le traitement des copropriétés fragiles. L’hétérogénéité de leur profil ne permet pas de prendre en charge sur le territoire national l’ensemble des enjeux liés au redressement d’une copropriété, notamment les aspects sociaux.
- Aucun lien n’est prévu ou organisé avec les préfets et les collectivités locales.
- Les processus de gestion n’intègrent pas les copropriétaires dans les prises de décisions et suppriment souvent les organes de gestion de la copropriété. Ces fonctionnements démobilisent les copropriétaires et ne permettent pas de conduire à la fin de l’administration judiciaire.
Pourtant, des solutions existent à droit constant :
- Concrétiser la possibilité pour les syndics certifiés d’être désignés administrateur provisoire par le juge
Les dispositifs de redressement, dans lesquels l’Etat et les collectivités investissent des fonds publics importants, nécessitent pour être efficaces la mobilisation et l’investissement non de syndics « généralistes » mais de « spécialistes », formés et sensibilisés à un travail collectif avec les opérateurs, les collectivités locales et l’Anah. C’est la condition sine qua non d’une remobilisation des copropriétaires autour d’un projet de rénovation et de réduction des charges pour qu’une copropriété redevienne “saine”.
L’émergence de tels professionnels, dont l’aptitude est vérifiée et confirmée chaque année, justifierait comme le suggère la Cour des Comptes, via une reconnaissance par l’Etat de la certification QualiSR®, de systématiser la possibilité pour les syndics certifiés d’être désignés comme administrateurs provisoires, comme la loi le permet, ou a minima syndic assistant d’un administrateur judiciaire. Ils présentent l’avantage décisif de disposer des structures de gestion requises et de l’expérience nécessaire pour retisser le lien social et conserver ou rétablir une gouvernance permettant un redressement durable. De telles désignations ont déjà eu lieu, même si des adaptations à la marge de la règlementation restent à faire.
- Privilégier l’attribution de l’aide à la gestion aux syndicats de copropriété accompagnés par un syndic « spécialiste »
Gérer une copropriété fragile ou en difficulté représente un surcoût de gestion substantiel qui ne peut raisonnablement être pris en charge par les copropriétaires qui sont déjà dans la difficulté. Aussi, favoriser le financement de ce surcoût est essentiel à l’équilibre économique des syndics qui s’investissent dans des opérations longues de redressement et conditionne la pérennité de leur engagement.
1. Mieux prévenir les processus de dégradation.
Une intervention efficace est aussi une intervention préventive, d’autant que le phénomène de fragilisation des copropriétés est loin d’être marginal. Au-delà du traitement des situations d’urgence pour les copropriétés en difficulté, leur volumétrie exige une forte mobilisation. Constituée en « think tank » intégrant l’ensemble des acteurs du redressement et de la prévention de la dégradation des copropriétés, l’association QualiSR a produit et transmis aux Ministères un recueil de 20 propositions pour « Prévenir et mieux traiter les impayés de charges de copropriété ».
Dans cet esprit, QualiSR oblige concrètement ses membres syndics de copropriété, membres pour beaucoup de l’UNIS ou de la FNAIM, à faire suivre à leurs collaborateurs un cursus de formations sur la détection des dysfonctionnements des copropriétés et sur les moyens de traitement précoce des difficultés : prévention et traitement optimisé des impayés, redressement des situations de désordre dans la comptabilité et la gestion, connaissance et utilisation des dispositifs publics d’accompagnement…
Par ailleurs, tant dans le référentiel de la certification que dans les formations que l’association met en place, la fragilisation des copropriétés est, comme le recommande la Cour des Comptes envisagée à partir de critères parmi lesquels figure certes le taux d’impayés de charges, mais aussi les difficultés de trésorerie, les refus répétés de réaliser des travaux urgents et/ou des travaux d’entretiens, le changement trop fréquent de syndic, un faible taux de présence ou de représentation des copropriétaires aux Assemblées générales, ou encore l’absence de Conseil syndical…
La Cour des comptes conclut dans son rapport que « des volets entiers de la lutte contre la fragilisation des copropriétés restent à améliorer ou à construire », estimant que « le renforcement des compétences et des devoirs des professionnels de la gestion immobilière, comme leur meilleure coopération avec les acteurs publics, devra trouver une traduction légale à court terme ». Ces deux aspects sont justement au cœur des qualifications que vise à développer la certification QualiSR et pour lesquelles elle a été conçue !
A propos de l’Association QualiSR
L’association QualiSR a créé et promeut la certification de services « Syndic Prévention Redressement » pour les syndics qui souhaitent faire reconnaître leur capacité à prévenir et traiter les impayés et autres dysfonctionnements des copropriétés, ainsi qu’à faciliter la mise en œuvre des dispositifs publics d’accompagnement des copropriétés en difficulté.
Plus généralement, l’Association, qui rassemble l’essentiel des acteurs intervenant dans la prévention et le traitement des difficultés des copropriétés – syndics de copropriété spécialisés, opérateurs de l’habitat, associations de copropriétaires, agences et services de l’Etat, et collectivités territoriales, mais aussi les grandes fédérations professionnelles de syndics UNIS, FNAIM, ainsi que l’Union Sociale de l’habitat (USH) dont plus d’une centaine de membres exercent l’activité de syndic – s’est fixé l’objectif de constituer un réseau de syndics de copropriétés disposant ou souhaitant développer des compétences et des moyens appropriés nécessaires à la gestion de copropriétés en fragilité ou engagées dans un processus plus ou moins avancé de dégradation. Pour ces professionnels volontaires, QualiSR a mis en place un processus d’agrément impliquant une étude de dossier de candidature ainsi que la signature d’une Charte d’engagements spécifiques à la gestion de copropriétés en situation difficile.
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